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La crise due à la pandémie de Covid-19 semble désormais avoir plus d’impact qu’initialement estimé par les marchés financiers et exerce une pression énorme sur l’économie mondiale. Dans ce contexte en perpétuelle évolution, à court terme, l’immobilier est susceptible de partager cette souffrance économique. À long terme, le marché de l’immobilier devrait se montrer plus résilient, notamment grâce aux actions du Gouvernement et au soutien des banques centrales pour aider l’économie à survire au Covid-19.

Quels sont les impacts de la crise du Covid-19 ?

Les investisseurs sont déjà conscients de la valeur ajoutée de l’immobilier. La classe d’actifs a connu un succès impressionnant au cours de la dernière décennie. Les marchés immobiliers ont connu une forte croissance, soutenue par des taux bas et par la «chasse au rendement» des investisseurs.

Affaiblie en 2020 par la crise du Covid, cette croissance devrait revenir à la normale d’ici 2022, selon une étude réalisée par le CBRE, acteur de référence en immobilier d’entreprise.

Ces dernières années, les flux d’investissement ont stimulé les marchés immobiliers dans toute l’Europe. Les marchés d’investissement se sont avérés sains et les valorisations ont profité d’un manque d’offre qui a poussé les rendements à la baisse dans les zones les plus recherchées.

La location de bureaux a été soutenue par une dynamique de travail saine en Europe. Dans la mesure où l’économie mondiale va souffrir des retombées de la pandémie dans les mois à venir, il pourrait y avoir une pression à la hausse sur les rendements, en particulier pour les types de biens et les emplacements les moins recherchés.

De nombreuses incertitudes subsistent donc autour des impacts de la crise du Covid-19 sur l’immobilier d’entreprise. Cependant, certaines tendances préexistantes pourraient être renforcées par cette crise sanitaire sans précédent.

Une baisse des activités et d’investissement est attendue en 2021 dans de nombreux pays européens. Certaines entreprises ont été très affectées par les mesures prises par le Gouvernement pour endiguer la pandémie (confinement, couvre-feu, fermeture de certains établissements…). Si des aides financières sont apportées aux secteurs les plus touchés, il est malheureusement fort probable que toutes les entreprises ne se relèvent pas.

Des tendances accélérées par la pandémie

L’épidémie de Covid-19 a accéléré les tendances existantes sur le marché de l’immobilier d’entreprise. À partir d’aujourd’hui, une accélération de ces tendances existantes semble plus probable que de nouveaux changements structurels.

L’une des principales tendances stimulées par la crise est le télétravail. Cette tendance se développait depuis plusieurs années, avec des personnes travaillant à domicile un ou deux jours par semaine.  La période de confinement a contraint de nombreuses entreprises à adopter le travail à distance de manière beaucoup plus étendue, brisant certaines réticences des employés et de la Direction.

Restés parfois déserts lors du premier confinement, puis réoccupés partiellement, les bureaux sont désormais moins occupés qu’avant la pandémie. Aujourd’hui, de nombreuses entreprises ont adopté le télétravail en mode hybride.

Pour les futures années, les espaces de bureaux devront s’adapter plus précisément aux besoins des entreprises, en termes de superficie. Si moins de postes de travail peuvent être nécessaires avec le télétravail, les bureaux doivent tout de même être suffisamment grands pour permettre la distanciation sociale.

L’épidémie a également souligné l’importance du bien-être dans les bureaux, en particulier la qualité de l’air. Cette tendance était également déjà en place ces dernières années.

Le commerce de détail et la logistique ont été transformés par l’essor du commerce électronique bien avant la crise de Covid-19. Cette tendance s’est renforcée lors du confinement dans certains pays, notamment avec le boom de la livraison de nourriture. La question est de savoir si les consommateurs continueront à faire des achats en ligne avec la même ampleur après la crise ou non. À cette fin, l’expérience client et les solutions multicanaux resteront au cœur des stratégies commerciales des enseignes.

Pour la logistique, la situation actuelle a mis en évidence l’importance d’avoir des chaînes d’approvisionnement et des emplacements d’entreposage diversifiés, l’un des problèmes étant l’éventuelle délocalisation d’une partie de la production afin de réduire la dépendance à l’égard des pays étrangers.

Cela pourrait avoir un impact sur le marché de la logistique, en particulier la demande pour certains sites, avec une augmentation de l’internalisation dans les parties européennes de la chaîne de valeur.

L’immobilier reste un investissement attractif à long terme

Malgré l’incertitude actuelle, le marché de l’immobilier professionnel devrait continuer d’offrir quelques avantages aux investisseurs.

Même si le risque locataire doit être pris en compte, lorsque l’actif est loué à long terme, les flux de trésorerie locatifs sont hautement prévisibles.

Avec l’indexation des loyers, l’immobilier d’entreprise devrait également atténuer les effets de l’inflation prévue pour les années à venir.

Cela dit, l’immobilier reste un actif difficilement monnayable, dont l’attractivité varie en fonction de plusieurs facteurs comme entre autres, le type de biens et l’emplacement.

Globalement, la crise actuelle met en évidence l’importance de la diversification du portefeuille d’investissement pour limiter l’impact des risques de marché, en particulier des risques intrinsèques. La diversification des types de locataires, de la durée des baux, des villes, des pays et des segments de marché pourrait contribuer à limiter ces risques.

La diversification est particulièrement critique dans l’investissement immobilier, car les allocations de portefeuille ne peuvent pas être modifiées de manière régulière, contrairement aux marchés publics financiers d’actions et d’obligations.

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